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Cuidado con quien negocia: Guía básica para la compraventa de terrenos en el campo colombiano

Imagen extraída de: https://info.vivendex.com/es/diferencias-entre-un-contrato-de-compraventa-y-un-contrato-de-arras

Por: Luis Felipe Arias Rojas [1]

Si usted está interesado en adquirir algún inmueble, este artículo es de su interés. Mediante el presente busco explicar los posibles dolores de cabeza de los que podría ser víctima una persona que realiza una compraventa a la ligera. Adicionalmente, quiero hacer énfasis en que, dada la forma en la que se negocia en el campo, resulta mucho más fácil caer en errores que nos den problemas. Cabe resaltar el contexto del sector rural en Colombia donde nos encontramos con las siguientes problemáticas: 1) persiste la irregularidad en la tenencia de tierras como la falta de titularidad,2) hay problemas de desplazamiento forzado, testaferrato[2] y 3) actividades vinculadas a narcotráfico, por citar algunos ejemplos.

Una de las grandes dificultades es entender las disposiciones legales que regulan determinas materias y el lenguaje en el que están redactadas. Pero, una vez son conocidas podemos darnos cuenta de que existen mecanismos para proteger nuestros intereses y blindarnos ante requerimientos de las autoridades competentes.

Empezaremos explicando la esencia de un contrato de compraventa. Esto es un acuerdo de voluntades en donde el vendedor se obliga a entregar una cosa, a cambio del pago de un precio por el comprador. Es decir, resulta importante llegar a un acuerdo sobre la cosa[3] y el precio. Sobre estos dos puntos hay que tener en cuenta que la cosa debe ser detallada con el número de cedula catastral y linderos para que no haya lugar a dudas sobre qué es lo que se está transando. Respecto del precio debe dejarse clara la suma que se está pagando o en su defecto dejar clara la forma en que se va a determinar dicho precio[4] con la respectiva forma de pago.

Ahora bien, para la compraventa de bienes denominados “inmuebles”, como lo son las fincas, la ley contempla unos requisitos adicionales. Esos requisitos adicionales son las “solemnidades”.

Es decir, que para que se pueda realizar una venta efectiva de un lote es necesario cumplir unos pasos adicionales, que son: 1) la realización de una escritura pública en cualquier notaria del país y 2) inscribir ese documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del municipio donde se encuentre ubicado el bien. Lo anterior es un requisito fundamental para que se dé por sentado el traspaso de la propiedad. Si el bien que se busca comprar por medio del contrato presenta problemas legales, es muy posible que el último paso del registro de la escritura no pueda realizarse. Como consecuencia de lo anterior, entenderíamos que el vendedor incumplió el contrato dado que era su obligación la transferencia de la propiedad. Sin embargo, hay circunstancias en las que es posible realizar el registro de la escritura, pues al momento de la celebración del contrato de compraventa todo pareciera estar en orden. Aún así, es posible que se presenten otros inconvenientes tiempo después.

Para ponerlos en contexto los invito a que se imaginen la siguiente negociación. Usted está interesado en adquirir un predio para cultivar y encuentra el indicado. El dueño del predio está interesado en vender. Los documentos se encuentran al día, redactan el contrato, se detalla el predio objeto de la compraventa con el número de matrícula inmobiliaria y linderos, se pacta el precio, se dirigen a la notaria para el otorgamiento de la escritura pública, y finalmente inscriben los documentos en la oficina de registro de instrumentos públicos. En suma, se entendería que se ha cumplido con todos los pasos descritos para celebrar la compraventa y transferir la propiedad.

Los problemas pueden surgir después. Resulta que el vendedor es un narcotraficante, un testaferro o un político corrupto. Todos ellos tienen en común el hecho de que adquirieron el predio con dinero derivado de actividades ilegales. El caso está en manos de la Fiscalía, que emprende un proceso de extinción de dominio con el fin de que la propiedad del bien sea ahora del Estado.

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Cultivo de coca intervenido por las autoridades. Extraído de: https://www.eltiempo.com/justicia/conflicto-y-narcotrafico/produccion-de-cocaina-en-2016-en-colombia-es-la-mas-alta-en-toda-la-historia-108944

Estaría usted como comprador en un proceso judicial donde la única defensa para mantener la propiedad del lote es la buena fe exenta de culpa. Esto consiste en demostrar que usted durante la negociación de la compraventa actuó de forma diligente en la medida de sus capacidades para verificar la legalidad del bien[5]. Es decir, que el bien no provenga de una persona vinculada con delitos que conlleven a la acción de extinción de dominio[6], o que el vendedor anteriormente haya utilizado el bien para actividades ilegales, como tener un laboratorio de drogas.

Por lo tanto, se recomiendan las siguientes acciones: 1) solicitar el certificado de libertad y tradición del inmueble disponible en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro donde se evidencian todos los propietarios anteriores del inmueble. Con esos datos es posible hacer una búsqueda rápida en base de datos públicos para establecer una conexidad de esos propietarios con ciertos delitos. 2) Es posible solicitar un derecho de petición a la fiscalía general de la nación sobre información que ellos tengan sobre el inmueble y sus anteriores propietarios. Lo último no es estrictamente necesario, pero le daría una mayor seguridad, muy recomendable si su patrimonio está en juego.

Como moraleja de este artículo sea muy precavido con quien hace negocios. Agote todos los medios que estén a su alcance para asegurarse que no hay nada ilícito en la persona o en el negocio que está realizando. De forma que tenga la tranquilidad y seguridad que posteriormente a la compra del inmueble no tendrá ningún problema con las autoridades del país y tanto sus inversiones como su patrimonio estarán a salvo.

[1] Estudiante de derecho y administración de la Universidad de los Andes.

[2] Es la actividad en la que una persona presta su nombre para adquirir bienes con dineros provenientes del delito de narcotráfico y conexos.

[3] Entiéndase por cosa, el bien que se está vendiendo

[4] Por ejemplo, es posible establecer que el valor acordado para el pago es lo equivalente a 10.000 dólares a la tasa representativa del mercado o lo equivalente a 10.000 libras de café en la bolsa de Nueva York el día del otorgamiento de las escrituras.

[5] La legalidad del bien tanto por procedencia como por destinación.

[6] Los delitos sujetos a la extinción de dominio puede ser el narcotráfico, lavado de activos o enriquecimiento ilícito.

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